Как проверить продавца квартиры: 5 способов избежать обмана
Вы нашли квартиру мечты: хорошее местоположение, адекватная цена, ухоженный подъезд. Продавец — спокойный, вежливый, говорит, что срочно продает из-за переезда. Вы, не без волнения, вносите задаток, подписываете договор и передаёте деньги. Через несколько недель, когда вы уже планируете ремонт, раздаётся звонок: «Я — законный наследник. Сделка была совершена без моего согласия», или: «Мой отец признан недееспособным, и суд отменит эту сделку», или ещё хуже: «Квартира была в залоге у банка — мы изымаем имущество». В одно мгновение вы теряете и деньги, и жильё.
Каждый год тысячи покупателей попадают в подобные ситуации, потому что не проверили продавца должным образом. Они полагаются на интуицию, доброжелательность собственника или советы риелтора, забывая, что недвижимость — это не просто квадратные метры, а юридический объект с историей, рисками и скрытыми угрозами.
Национальная юридическая коллегия (НЮК) за последние три года участвовала более чем в 680 сделках с недвижимостью и в 112 из них выявила критические риски: поддельные доверенности, отсутствие согласия супруга, доли несовершеннолетних, продажа недееспособными лицами и другие юридические ловушки.
В этой статье мы расскажем о пяти проверенных способах, как избежать обмана и безопасно купить квартиру, основанных на законодательстве, судебной практике и реальном опыте наших юристов. Эти методы помогут вам не просто заключить сделку, а заключить её с уверенностью, что вы — законный и защищённый собственник. Читайте до конца — в конце вас ждёт возможность получить бесплатную консультацию по безопасности вашей сделки.
Способ 1. Проверить право собственности через ЕГРН
Что делать: Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это — главный документ, подтверждающий, кто на самом деле владеет квартирой.
На что смотреть в выписке:
- ФИО собственника — совпадает ли с тем, кто продаёт?
- Основание права — купля-продажа, дарение, наследство?
- Ограничения и обременения: ипотека, арест, запрет на регистрацию действий, долевая собственность.
Важно: Если квартира в ипотеке — продавец должен погасить долг до сделки или использовать электронные взаиморасчёты через банк. Если арест — сделка недействительна.
Пример из практики НЮК: Покупатель из Самары купил квартиру. Через месяц — арест за долги продавца. Выяснилось: в момент сделки арест уже был, но не отражён в старой выписке. Мы подали в суд — сделку признали ничтожной, деньги вернули.
Совет: заказывайте выписку в день сделки — через кадастровую палату или МФЦ.
Способ 2. Проверить дееспособность и правоспособность продавца
Кто может быть признан недееспособным:
- Пожилые люди с деменцией;
- Лица с психическими расстройствами;
- Те, кто состоит на учёте у психиатра.
Чем грозит: Сделка, совершённая недееспособным, может быть оспорена его опекуном — и признана недействительной (ст. 171 ГК РФ).
Как проверить:
- Узнайте возраст и состояние здоровья;
- Попросите паспорт — нет ли отметки об опеке;
- Запросите справку из психоневрологического диспансера (только через суд, но можно запросить косвенно);
- Обратите внимание на поведение: неадекватные ответы, путаница в датах, нежелание подписывать документы.
Пример из практики НЮК: Продавец - 82-летний пенсионер. Подписал договор, получил деньги. Через месяц дочь подала в суд: «Отец болен, не понимал, что делает». Суд назначил экспертизу - и отменил сделку.
Совет: при сомнениях - пригласите юриста на сделку или потребуйте нотариальное удостоверение.
Способ 3. Проверить семейное положение и согласие супруга
Что важно знать: Если квартира куплена в браке — она является совместной собственностью, даже если оформлена на одного супруга. Чтобы сделка была действительной — нужна нотариально заверенная договорённость супруга на продажу.
Что проверять:
- Был ли продавец в браке на момент покупки квартиры?
- Есть ли брачный договор?
- Получено ли нотариальное согласие супруга?
Пример из практики НЮК: Муж продал квартиру без согласия жены. Она подала в суд — сделку признали недействительной. Покупатель остался без денег и жилья.
Совет: Запросите свидетельство о браке или разводе; требуйте нотариальное согласие — даже если продавец говорит: «Мы в разводе».
Способ 4. Проверить наличие несовершеннолетних собственников или долей
Что опасно: Если в квартире есть доля несовершеннолетнего, продать её можно только с разрешения органа опеки. Без разрешения — сделка под угрозой оспаривания.
Как проверить:
- В выписке ЕГРН — кто указан как собственник?
- Если есть дети — запросите решение органа опеки о разрешении продажи;
- Убедитесь, что взамен детям выделяется равноценная доля.
Пример из практики НЮК: Продавец продал квартиру, где была доля 5-летнего ребёнка. Опека не давала разрешения. Через год сделку отменили, покупатель получил только деньги — без квартиры.
Совет: Не верьте на слово: «Мы уже всё согласовали», попросите копию решения опеки и проверьте его подлинность.
Способ 5. Проверить доверенное лицо — если продаёт не сам собственник
Что часто бывает: Собственник «в отъезде», «на лечении», «за границей» — и продаёт через доверенность. Но доверенность может быть поддельной; может быть отозвана до сделки; может быть выдана недееспособным лицом; может ограничивать право на получение денег.
Как проверить:
- Убедитесь, что доверенность нотариальная;
- Проверьте срок действия;
- Убедитесь, что в ней есть право на получение денежных средств;
- Запросите паспорт доверенного лица и собственника;
- При необходимости — свяжитесь с нотариусом, выдавшим доверенность.
Пример из практики НЮК: Покупатель передал 6 млн ₽ по доверенности. Через неделю — звонок от собственника: «Я не давал доверенность!» Оказалось — подделка. Мошенник арестован, но деньги не вернулись.
Совет: При крупной сделке — требуйте личного присутствия собственника или используйте эскроу-счёт или банковскую ячейку.
Как "Национальная юридическая коллегия" помогает проверить продавца и защитить сделку
Мы не просто консультируем. Мы полностью сопровождаем сделку, чтобы вы не потеряли деньги и жильё. Наши услуги включают:
- Получение и анализ выписки ЕГРН;
- Проверку всех обременений и ограничений;
- Анализ доверенности (если есть);
- Проверку семейного положения и согласия супруга;
- Контроль за участием органов опеки;
- Участие в сделке и регистрации;
- Представительство в случае споров.
Результаты за 2024 год: в 95% случаев — выявлены скрытые риски до сделки; в 92% — сделки прошли без оспаривания.
Заключение: Проверить продавца — не подозревать, а защищаться
Вы не обязаны доверять на слово. Вы имеете право знать, с кем заключаете сделку. Одна проверка может сэкономить вам миллионы. Не рискуйте. Не экономьте на юристе. И не думайте, что «всё честно» — только потому, что продавец улыбается.
Бесплатная консультация по вопросам услуг проверки чистоты недвижимости
«Национальная юридическая коллегия» предлагает бесплатную консультацию по проверке продавца и безопасности сделки — в течение 24 часов после обращения.
В ходе консультации вы получите:
- Анализ документов по сделке;
- Оценку рисков по продавцу;
- Рекомендации по безопасной оплате;
- Индивидуальную стратегию сопровождения.
Свяжитесь с нами любым удобным способом - по телефону, электронной почте, с помощью обратного звонка или форм обратной связи на сайте.